En relación con el auge de la construcción en el mercado inmobiliario y la construcción de proyectos gigantescos en el emirato de Dubai, que comenzó en 2002, un número monstruoso de empresas inmobiliarias e inversores que deseaban adquirir objetos inmobiliarios aparecieron en el país.
Complementaron esto la venta rápida de espacios residenciales y de oficinas inmediatamente después del anuncio del inicio de su reserva, y enormes filas de compradores que se alinearon en las puertas de las oficinas de los desarrolladores de bienes raíces desde la madrugada para comprar al menos algunos locales, así como ciudadanos emprendedores que hicieron un buen dinero vendiendo sus propios lugares en esas líneas.
Además, los precios inmobiliarios han estado creciendo rápidamente desde el comienzo del auge de la construcción, desde el momento de presentar una solicitud de reserva de una unidad de vivienda, y el número de especuladores, que se benefician casi de la doble diferencia de precios, excedió el número de compradores reales que necesitaban comprar esta vivienda. Por lo tanto, un gran número de tales especuladores reservó unidades de bienes raíces en muchos proyectos anunciados, mientras que no solo no necesitaban esta propiedad, sino que ni siquiera tenían los fondos necesarios para pagar su costo total. Los especuladores simplemente pagaron las primeras cuotas con la esperanza de poder pagar el precio total de una propiedad después de revender la otra y, por lo tanto, devolver las cantidades gastadas con doble beneficio para ellos, ya que invierten en el emirato de Dubai, donde está tranquilo y calmado. seguro donde reina la prosperidad y la estabilidad bajo el control de Su Alteza Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, vicepresidente, primer ministro de los Emiratos Árabes Unidos y gobernante de Dubai (que Allah prolongue sus días y le otorgue salud y prosperidad).
Vale la pena señalar que el emirato de Dubai floreció durante el reinado de Sheikh Mohammed y se convirtió en una de las ciudades favoritas para muchas personas de todo el mundo. Aquí, los ciudadanos de los EAU y miles de personas de otros países viven en paz y armonía, algo que muchos otros países miembros de la ONU no han soñado. A pesar de las diferencias étnicas y culturales, todos los residentes de Dubai disfrutan de una vida segura, sin impuestos y tarifas, un ambiente cómodo y próspero, altos estándares y calidad de vida, leyes justas y tribunales independientes, policía profesional, alta tecnología, trabajo de oficina simple y fácil. , la hospitalidad tradicional y la ausencia de discriminación contra los ciudadanos extranjeros por parte de los residentes locales.
Gracias a sus proyectos más destacados, el emirato de Dubai ha aparecido repetidamente en las páginas del Libro Guinness de los Récords. Tales proyectos, junto con muchos otros, por ejemplo, fueron el rascacielos más alto del mundo: Burj Khalifa ("Torre Khalifa", llamada así por el actual presidente de los Emiratos Árabes Unidos, Sheikh Khalifa bin Zayed Al Nahyan), dos islas de "palmeras" hechas por el hombre: The Palm Jumeirah y The Palm Deira, Burj Al Arab (Torre Árabe), Atlantis Hotel y Metro de Dubai.
Sin embargo, los especuladores dependían constantemente del increíble aumento de precios que variaba entre el valor de las unidades de bienes raíces, que se prescribía en los contratos de venta, y el precio de venta de los mismos bienes en el momento de la puesta en marcha final del edificio, por lo tanto, reservaron una cantidad de bienes inmuebles muchas veces mayor que sus necesidades reales. y oportunidades financieras. Tomaron préstamos de los bancos para hacer un pago inicial de bienes raíces por un período que depende de su venta rápida, durante el cual fue posible obtener el doble de la ya pagada.
Esto es lo que condujo al rápido aumento de los precios de todas las principales propiedades inmobiliarias, que fueron revendidas repetidamente, y cada nuevo propietario consideró su deber aumentar el precio existente para un nuevo comprador. Esto continuó hasta que el mercado inmobiliario se saturó. Las ventas se detuvieron y los especuladores tuvieron que pensar en cómo pagarían ahora el valor de los bienes inmuebles que reservaban, ya que los cheques de los pagos en efectivo restantes ya se habían emitido a los desarrolladores, y estos últimos se apresuraron a hacer los pagos. Los especuladores comenzaron a buscar lagunas en la legislación actual con el objetivo de terminar los acuerdos de compra y venta concluidos y devolver el dinero ya pagado (en el mejor de los casos), o al menos ahorrar esa parte del dinero que aún podría asegurarse. La mayoría de las compañías de bienes raíces han dejado de practicar la no tener precios residuales para las unidades vendidas de bienes raíces y, por lo tanto, han suspendido los pagos a subcontratistas y los pagos por materiales y equipos de construcción.
Entonces llegó el momento de que Su Alteza el Jeque Mohammed bin Rashid Al Maktoum, el gobernante de Dubai, pusiera las cosas en orden en el sector inmobiliario y legisle los derechos y obligaciones de las partes (tanto inversores como desarrolladores). Su Alteza Sheikh Mohammed emitió la Ley N ° 13 de 2008, relativa a la organización de normas preliminares para la regulación en el sector inmobiliario del emirato de Dubai, algunos párrafos y disposiciones que fueron complementados posteriormente por la Ley N ° 9 de 2009. Después de lo cual, Su Alteza Sheikh Hamdan, el Príncipe Heredero y Diputado Gobernante de Dubai, así como el Presidente del Consejo Ejecutivo de Dubai, emitieron actos legislativos de fecha 14/2/2010. Las disposiciones más importantes de estas enmiendas a la ley fueron aclaraciones sobre qué hacer en caso de que ya se hayan vendido. desarrolladores para inversores en unidades inmobiliarias, para evitar daños, y obligar a los desarrolladores a registrarse en el Departamento de Tierras de Dubai para vender todas las propiedades inmobiliarias en construcción o solo y dibujos que muestren todas las características requeridas, así como todas las unidades ya vendidas bienes raíces, está en construcción en el momento de la ley.
La ley define claramente los plazos de registro (60 días) y estipula sanciones por insolvencia en ausencia de registro de una propiedad, con el fin de respaldar los derechos garantizados del comprador, que debe asegurarse de que no está adquiriendo la propiedad que aún no se ha construido o la propiedad de la empresa, Visto en fraude, o con cualquier corredor ilegal y, en consecuencia, no sufrirá pérdidas innecesarias.
La ley también estipula que la determinación de insolvencia se aplicará en cualquier caso si la propiedad no se registró inicialmente, pero si el registro se realizó después del período anterior, no se considerará inválido; en cambio, el desarrollador tendrá que pagar una multa por demoras en el registro. (El Tribunal Supremo de Dubai, que supervisa la implementación de esta ley, confirmó la misma definición en su decisión No. 222009 del 24/4/2010).
La ley también prohíbe que los desarrolladores generales o subcontratistas comiencen la construcción de un proyecto y vendan unidades de bienes raíces ubicadas en los planos hasta que reciban un terreno y obtengan una licencia de construcción, y al finalizar el proyecto, la ley requiere que el desarrollador registre su propiedad inmediatamente después de recibir un certificado de finalización. En este caso, el comprador recibe el derecho de registrar una unidad de bienes raíces a su nombre después de proporcionar información sobre el cumplimiento adecuado de todas sus obligaciones en virtud del contrato de venta, como se especifica en la ley sobre la celebración de un contrato entre el desarrollador y el corredor, ayudándolo en las ventas. La ley también indica las obligaciones de todas las partes interesadas que no pueden ser violadas; se dan aclaraciones adicionales sobre cómo declarar la terminación del contrato en caso de incumplimiento de las obligaciones de pago; y también explica qué hacer si la tierra vendida no coincide con la especificada en el contrato. La ley estipula las acciones del Departamento de Tierras en relación con los desarrolladores y corredores en caso de violación de los acuerdos y la transferencia de asuntos contenciosos a las autoridades competentes.
El gobierno de Dubai ha emitido un conjunto de reglas fundamentales con respecto a la regulación del sector inmobiliario, explicando las acciones, derechos y obligaciones de cada una de las partes desde el momento de la venta de los bienes inmuebles en el marco del proyecto hasta el final de la construcción, la puesta en marcha y el registro final de la propiedad. Todo esto vuelve a estabilizar el mercado inmobiliario y convierte al Emirato de Dubai en un oasis, invitando con gusto a todos y, al mismo tiempo, protegiendo los derechos de cualquier ciudadano del país y un extranjero.
