Pregunta: En la situación de la crisis financiera mundial, ¿qué deben hacer los compradores de propiedades si el vendedor ha desaparecido, su oficina está cerrada y los teléfonos no responden?
Respuesta: Todos los residentes de los Emiratos Árabes Unidos, es decir, usted y yo, estamos asociados directa o indirectamente con el mercado inmobiliario de Dubai. La crisis económica que afecta a todos los países del mundo, de una forma u otra, afecta a todas las personas. Debe admitirse que la crisis financiera internacional, que implicó restricciones a los préstamos a compradores y un aumento en las tasas de préstamos, obligó a muchos desarrolladores a congelar sus proyectos indefinidamente. La Ley de Cuentas de Garantía No 8 de 2007 obligó a las organizaciones a abrir cuentas de garantía o fideicomiso para sus proyectos, proporcionando así al comprador información más inteligible sobre la calidad del desarrollador y su confiabilidad. Hoy, todas las organizaciones nuevas deben seguir esta ley. Sin embargo, algunas fuentes inmobiliarias informan que a finales de 2008, la nueva Ley N ° 8 se aplicará a todos los desarrolladores inmobiliarios existentes en Dubai. La Oficina de Supervisión de Bienes Raíces (RERA) y la nueva Ley Núm. 8 permitirán que los compradores de propiedades de Dubai que han perdido inversiones en el pasado debido a retrasos en la construcción se sientan más seguros. La Autoridad de Control Inmobiliario (RERA) advierte estrictamente a los inversores inmobiliarios sobre la necesidad de prestar atención a los siguientes factores:
- El desarrollador inmobiliario debe estar registrado en RERA y tener un número de registro
- Las contribuciones en efectivo al desarrollador deben acreditarse en la cuenta de depósito en garantía (cuenta de fideicomiso) abierta con un banco autorizado por RERA. Un corredor de bienes raíces debe tener un certificado especial con un sello y número de registro RERA.
Además, lo primero que debe comprobar un comprador de propiedad es si el desarrollador está registrado en el Departamento de Tierras de Dubai. Solo el Departamento de Tierras puede garantizar la protección de los derechos del comprador, y solo entonces el comprador puede firmar un Memorando de Entendimiento (MOU) o un contrato con el desarrollador. La única medida que el comprador puede tomar es presentar una queja (reclamo). Luego sigue su juicio en un tribunal civil, que luego se puede adjuntar a una queja ante una autoridad superior. El comprador puede presentar una queja ante RERA y otras autoridades relevantes, como la policía y el tribunal. Es decir, en la situación anterior, si el desarrollador ha desaparecido y su oficina está cerrada, debe comunicarse con el departamento de investigación de la policía local y presentar una queja contra el desarrollador.
Pregunta: Por favor, nombre a las instituciones estatales, ¿dónde debe hacer reclamos con respecto a bienes raíces?
Respuesta: La Autoridad de Supervisión Inmobiliaria (RERA) es el principal organismo en Dubai responsable de la legalización del sector inmobiliario. En caso de una disputa con el desarrollador, el comprador primero debe comunicarse con RERA, y la gerencia examinará el reclamo y su esencia, así como también verificará el contrato firmado por el comprador.
RERA luego archivará el caso ante el Tribunal de Bienes Raíces, que es esencialmente un tribunal civil. Las disputas sobre incumplimientos de pago que surgen de los plazos de construcción retrasados se incluyen en la categoría más grande de reclamos recibidos por el nuevo Tribunal de Bienes Raíces de Dubai. Este tribunal puede aceptar el caso para proceder si ambas partes han acudido al tribunal y han registrado sus números de contacto y direcciones. Los expertos que se sientan en un tribunal de bienes raíces deben ser aprobados por los tribunales de Dubai y jurar que manejarán los casos de manera imparcial y justa.
Pregunta: ¿Puedo devolver el dinero pagado por bienes raíces?
Respuesta: Depende de los términos del contrato, que fue firmado por ambas partes, y de las obligaciones mutuas prescritas en el contrato. Los contratos generalmente indican la legislación bajo la cual se encuentran. Si esto es debido en el contrato, y si hubo revelaciones obvias de sus artículos por parte del desarrollador, entonces el comprador tiene el derecho de tomar medidas para proteger sus derechos en la corte o en otra forma alternativa para tratar de encontrar una solución a la situación en disputa. El comprador debe conocer las principales disposiciones del contrato y proteger sus derechos de la manera más efectiva para demostrar que los desarrolladores no construyeron lo que prometieron o lo hicieron en el momento equivocado. Por lo general, hay cláusulas especiales en el contrato de venta que estipulan la posibilidad de retrasos en función de los motivos del incumplimiento de los plazos de construcción que están directamente relacionados o son independientes del desarrollador. Estas disposiciones generalmente explican en qué etapa el comprador puede rescindir el contrato unilateralmente, y cuál será el monto de los pagos y las compensaciones que se le deben. Los inversores deben prestar especial atención a los artículos del acuerdo, que estipulan las fechas de puesta en servicio de la instalación y por qué razones el desarrollador puede cambiar estos términos. Para que un contrato sea un documento legal verdaderamente legal, las obligaciones contractuales deben ser reemplazadas por satisfacción proporcional. La satisfacción proporcional es la ganancia o pérdida recibida por las partes y motivar a las partes a cumplir con sus obligaciones contractuales. Esto nuevamente depende de la decisión de la corte considerando la queja del comprador.
Pregunta: ¿Quién puede garantizar que la construcción de los proyectos planificados continuará?
Respuesta: Los pagos realizados por compradores de propiedades fuera del plan en Dubai estarán protegidos por cuentas de fideicomiso especialmente administradas, llamadas cuentas de depósito en garantía, de acuerdo con la Ley de Cuentas de Fideicomiso No. 8. Esta ley es obligatoria para cualquier compañía o individuo que reciba pagos por bienes inmuebles cuya construcción aún no se ha completado. Los desarrolladores que lanzan nuevos edificios y comunidades residenciales o comerciales de varios pisos deben comunicarse con el Departamento de Tierras de Dubai para abrir una cuenta de garantía. El dinero pagado por los compradores o las instituciones financieras para las unidades inmobiliarias se acreditará a una cuenta especial abierta para cada nuevo edificio específico con un banco autorizado. La ley establece que los desarrolladores deben designar un administrador para una cuenta de garantía, que supervisará el uso de los fondos de la cuenta. El desarrollador debe, en primer lugar, recibir un certificado de un consultor que trabaja en la instalación, que generalmente indica qué fase de construcción ya se ha completado. El administrador de la cuenta de garantía debe notificar al Departamento de Tierras los montos que se han emitido al desarrollador. Incluso después de la finalización del proyecto, el desarrollador no tendrá acceso a las cantidades en la cuenta. El Departamento de Tierras congela el 10% del costo del proyecto en la cuenta de garantía durante un año después de que se complete la construcción, hasta que todas las unidades inmobiliarias se registren a nombre de los compradores y se emitan los últimos documentos que confirman la propiedad.
Si no se cumplen los requisitos de la ley, el desarrollador puede recibir una multa de al menos 200 mil AED. Además, para reducir el nivel de especulación del mercado, RERA emitió un Decreto del 1 de enero de 2009, en el que se ordena a los desarrolladores y bancos que no cobren a los compradores e inversores más del 20% del valor de los bienes inmuebles antes del inicio de la construcción. "Para los bienes inmuebles en construcción, los desarrolladores que han recaudado más del 20% del valor contractual de la propiedad de los compradores deben dejar de cobrar inmediatamente más pagos hasta que las cantidades recaudadas en las cuentas de garantía comiencen a llegar a los constructores". RERA también ha emitido procedimientos regulatorios relacionados con la Ley Núm. 13, que estableció el Registro Provisional de Propiedad para todas las propiedades planificadas que deben registrarse con el Departamento. Por lo tanto, el Departamento de Tierras puede garantizar que todos los objetos inmobiliarios planificados se ajusten a los requisitos anteriores, que los desarrolladores deben seguir estrictamente.
