En medio de la crisis económica mundial, el colapso de los precios de la vivienda y los sitios de construcción congelados eran normales en Dubai. Sin embargo, debido al atractivo de esta ciudad como centro turístico y de negocios, la situación comenzó a mejorar con bastante rapidez, pero había un camino largo y difícil por delante de la recuperación total.
Y en 2012, la declaración de que los mejores tiempos habían vuelto para el mercado inmobiliario de Dubai ya no es infundada, como lo indican los datos de las empresas de consultoría y las agencias de calificación. Según el Departamento de Tierras de Dubai, en el primer semestre de 2012, el volumen de transacciones inmobiliarias aumentó un 21% en comparación con el mismo período del año pasado y alcanzó 63 mil millones de dirhams ($ 17.2 mil millones). Las tarifas de alquiler comienzan a crecer, las compañías de desarrollo reanudan la construcción previamente congelada y anuncian el lanzamiento de nuevos proyectos. Sin embargo, la mayoría de los estudios coinciden en que el aumento de los precios y las tarifas de alquiler es desigual en diferentes segmentos del mercado inmobiliario de Dubai y se está fragmentando cada vez más. Entonces, ¿qué tan grandiosa y estable es la revitalización del mercado, y qué sucede realmente con los precios, especialmente en el llamado "dominio absoluto", áreas donde los extranjeros pueden comprar propiedades en la propiedad?
Intentemos resolverlo con la ayuda de especialistas del mercado inmobiliario de Dubai.
Compra de propiedad residencial
En el mercado inmobiliario residencial hay un aumento bastante rápido de los precios. Sin embargo, se concentra principalmente en el segmento de villas, donde los precios ya han alcanzado o superado el nivel anterior a la crisis. El informe de la empresa consultora Global Market Perspective Jones Land LaSalle (JLL) para el tercer trimestre de 2012 señaló un aumento del 23% en los precios de las villas en Dubai en los últimos 12 meses. Al mismo tiempo, los apartamentos al mismo tiempo han aumentado de precio solo un 4%.
Se observa una mayor demanda de villas y casas adosadas en áreas como Springs, Meadows, Arabian Ranches y Jumeirah Islands. Por ejemplo, en el área de Springs, el costo de una casa adosada de dos habitaciones alcanzó 1.5 millones de dirhams (aproximadamente 410 mil dólares), y con tres habitaciones: 2.2 millones de dirhams (aproximadamente 600 mil dólares). En comparación con el año pasado, los precios aumentaron un 25-30%, se observó un crecimiento especialmente rápido en el tercer trimestre de 2012, cuando el precio de una casa de dos dormitorios aumentó de 1.38 a 1.5 millones de dirhams (de 380 a 410 mil dólares), y villas de tres dormitorios: de 2.0 a 2.2 millones de dirhams (de 550 a 600 mil dólares).
Los apartamentos residenciales suben de precio más lentamente, aunque mucho depende de la popularidad de cada área en particular. En proyectos prestigiosos con una buena ubicación, como Jumeirah Beach Residence y Dubai Marina, los precios están aumentando bastante rápido, pero en segmentos menos prestigiosos pueden no mostrar una dinámica positiva. También debe tenerse en cuenta que aunque los proyectos inmobiliarios, incluidos los muy grandes, han comenzado a lanzarse nuevamente en Dubai en las últimas semanas y meses, no llegarán pronto al mercado. Hasta entonces, debido a varios "perdidos" debido a la crisis de años en Dubai, habrá una oferta limitada de nuevas viviendas.
Comentario de Imex Real Estate
Dmitry Strakhov: "De hecho, muchas agencias de consultoría mundiales han informado recientemente que el mercado inmobiliario de Dubai ha sobrevivido a los efectos de la crisis económica mundial y ha comenzado a crecer de manera constante. Es cierto que el grado y el tamaño de los aumentos del precio de la vivienda dependen en gran medida de factores como área, distancia del mar, desarrollo de infraestructura, etc. Sin embargo, se puede observar un crecimiento bastante estable del mercado inmobiliario de Dubai en su conjunto, además, estamos hablando tanto del mercado de alquiler como del mercado de ventas. Apartamentos y villas en nuevos proyectos de proyectos conocidos "Los desarrolladores, como Emaar y Nakheel, se están vendiendo muy rápidamente, lo que significa que se está restaurando la confianza de los inversores. La buena demanda y la oferta limitada, por razones objetivas, especialmente de la costa, crean las condiciones para un aumento estable de los precios".
Vivienda de alquiler
Está surgiendo una imagen similar en el mercado de la vivienda de alquiler con un retorno a los indicadores anteriores a la crisis. Al mismo tiempo, el aumento en las tarifas de alquiler es incluso más que el cambio en los precios de villas y apartamentos. El mismo informe de JLL Global Market Perspective para el tercer trimestre de 2012 mostró que el costo de alquilar villas durante doce meses desde septiembre de 2011 hasta septiembre de 2012 aumentó en un 7%, y para apartamentos, en un 5%. Además, si bien los aumentos de precios inmobiliarios son notablemente más altos en áreas prestigiosas en comparación con las más modestas, las tasas de alquiler están aumentando en uno y otro segmento. Por ejemplo, se registró un aumento significativo en los precios de alquiler en áreas de presupuesto como Discovery Gardens e International City.
En Discovery Gardens, el área de desarrollo de bajo costo de Nakheel, las tarifas de alquiler han aumentado en un 25% desde principios de 2012. Alquilar un estudio en esta área ahora costará 32-38 mil dirhams (de 8.7 a 10.3 mil dólares) por año, mientras que en el primer trimestre de 2012 ascendió a 25 a 27 mil dirhams (de 6800 a 7350 dólares). El costo de alquilar un apartamento de una habitación alcanza 43-52 mil dirhams (11700-14100 dólares), mientras que en el primer trimestre de 2012 no superó los 38-40 mil dirhams (10300-10900 dólares). Aunque alquilar propiedades inmobiliarias de lujo en Dubai no es tan caro, según este indicador sigue siendo uno de los primeros lugares del mundo. Por ejemplo, el índice Prime Global Rental de la consultora Knight Frank, que muestra la tasa a la que el 5 por ciento de los inmuebles residenciales más prestigiosos de la ciudad se está volviendo más caro, ha crecido un 3% desde principios de año. Debido a esto, Dubai ocupó el noveno lugar entre las ciudades del mundo incluidas en el informe, por delante de otras como Singapur, Hong Kong y Moscú, y perdió solo en ciudades como Nueva York, Shanghái, Pekín, Zúrich y Toronto.
Comentario de Imex Real Estate
Eduard Burakov: "La demanda de alquiler de bienes raíces residenciales en Dubai ha crecido de manera constante durante el último año y medio. Esto se debe principalmente al aumento de la población de Dubai y la continua afluencia de ciudadanos extranjeros expatriados. Este factor indudablemente indica el crecimiento de la economía del emirato. Además, Dubai está tirando inquilinos de los emiratos vecinos, atrayéndolos con un alto nivel de vida y una infraestructura más desarrollada. Las autoridades de Abu Dhabi incluso decidieron imponer una prohibición a los funcionarios públicos para alquilar viviendas en Dubai, ya que muchas personas prefieren venir a la vida en Dubai, mientras se trabaja en Abu Dabi. Y eso es a pesar de los viajes diarios más de 100 km en una dirección. "
Oficina de mercado inmobiliario
Quizás la situación más controvertida se observa en el mercado inmobiliario de oficinas en Dubai. Por un lado, según diversas fuentes, la demanda de oficinas en Dubai ha vuelto al nivel anterior a la crisis de 2007. Esto fue facilitado por las compañías mundiales de petróleo y gas que vienen activamente a Dubai para aprovechar los altos precios de los hidrocarburos y encontrar nuevos mercados. Una parte importante de la demanda recae en las empresas que ya operan en Dubai, que se están expandiendo debido al crecimiento de la economía del emirato y la alta actividad comercial en la región.
Al mismo tiempo, en Dubai hay un exceso de oferta de bienes inmuebles de oficina, lo que afecta negativamente las tasas de alquiler y ocupación. Al mismo tiempo, se encargan constantemente volúmenes significativos de espacio de oficina de alta calidad, por ejemplo, en el área de desarrollo activo de Business Bay.
Como resultado, el precio del alquiler se mantiene en un nivel estable solo en propiedades de lujo con una buena ubicación. Por ejemplo, en el área de International Financial City, el segmento más prestigioso del mercado inmobiliario de oficinas, las tarifas de alquiler se mantienen en AED 2,700 ($ 750) por metro cuadrado por año. El costo relativamente estable de alquilar espacio de oficina Clase B en el área de Tecom, donde promedia 1100 dirhams (aproximadamente $ 300) por metro cuadrado anualmente.
Sin embargo, Tecom, así como Business Bay y Jumeirah Lake Towers, tiene un alto porcentaje de espacio desocupado, y en complejos de oficinas más antiguos, los propietarios están más obligados a reducir constantemente las tarifas de alquiler para atraer inquilinos.
¿Qué hay por delante?
El mercado inmobiliario de Dubai está terminando de limpiar los escombros de la reciente crisis y se está preparando para un nuevo salto. Sobreviviendo a la crisis, los desarrolladores inmobiliarios ordenan sus finanzas e informan sobre el crecimiento de las ganancias, los proyectos previamente congelados comienzan a completarse, ya que el estado completamente desesperado está buscando nuevos inversores.
Por primera vez desde que comenzó la crisis, los principales actores del mercado anunciaron nuevos proyectos. El capital ha vuelto a fluir a Dubai desde toda la región, y no solo porque ha confirmado su condición de "refugio seguro" con excelente infraestructura y clima de inversión.
Al mismo tiempo, todos los principales actores no quieren que se repitan los precios vertiginosos de 2007-08, en los cuales la participación del componente especulativo fue muy alta. Las empresas de desarrollo más grandes, Emaar y Nakheel, que limitaron casi simultáneamente la posibilidad de reventa especulativa de apartamentos y villas sin terminar en sus nuevos proyectos, también tomaron medidas en esta dirección. Por lo tanto, los aumentos de los precios inmobiliarios no serán tan rápidos como durante el auge que precede a la crisis. Pero para aquellos que buscan una oportunidad de inversión a largo plazo, se abren nuevas oportunidades en Dubai. Solo es necesario abordar la selección de objetos de inversión con mucho cuidado.
Puede obtener información adicional sobre la adquisición y administración de su propiedad en Dubai a través de los especialistas de IMEX Real Estate por teléfono. en Moscú +7495 5100008, número gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico[email protected].
